Gældsfaktor: sådan beregnes den, og hvad banken siger

Hvad er gældsfaktor?

Gældsfaktor er forholdet mellem din samlede gæld og din årlige bruttoindkomst — altså din indkomst før skat. Tallet fortæller banken, hvor mange års indkomst din gæld svarer til, og det er et af de første nøgletal, en bank ser på, når du vil låne penge til bolig.

En gældsfaktor på 3 betyder, at du skylder tre gange så meget, som du tjener på et år før skat. Jo højere gældsfaktoren er, jo mere sårbar er din økonomi over for rentestigninger og fald i indkomsten — og jo mere forsigtig bliver banken.

Sådan beregnes gældsfaktor

Regnestykket er enkelt. Læg al din gæld sammen, og divider med husstandens samlede årlige bruttoindkomst:

Hvad tæller med i den samlede gæld?

• Det boliglån, du skal optage — både realkreditlån og banklån
• Studiegæld, herunder SU-lån
• Billån og anden afbetalingsgæld
• Kassekredit og forbrugslån, også selvom du ikke bruger dem fuldt ud
• Kreditkortgæld

Bemærk at det er trækningsretten på en kassekredit, der tæller — ikke kun det beløb, du faktisk skylder i dag. En ubrugt kassekredit på 50.000 kr. tæller altså med, og det overrasker mange.

Et eksempel

I er to om at købe. Den ene tjener 420.000 kr. om året før skat, den anden 380.000 kr. Tilsammen 800.000 kr. I har 90.000 kr. i studiegæld og 60.000 kr. tilbage på et billån, og I skal låne 2.650.000 kr. til boligen. Den samlede gæld bliver 2.800.000 kr.

2.800.000 ÷ 800.000 = en gældsfaktor på 3,5. Det ligger inden for det, de fleste banker accepterer uden videre.

Hvad er en god gældsfaktor?

Der findes ingen officiel grænse for, hvad der er en god gældsfaktor, men i praksis arbejder bankerne med nogle klare tærskler:

Gældsfaktoren står aldrig alene. En god opsparing, et stort rådighedsbeløb og en stabil indkomst kan trække i den anden retning — og omvendt kan en lav gældsfaktor ikke redde et budget, hvor der ikke er penge tilbage sidst på måneden.

Gældsfaktor over 4 — Finanstilsynets regler

Finanstilsynet har siden 2018 haft en vejledning, der skal bremse for risikabel udlåning i de områder, hvor boligpriserne stiger hurtigst. Den betyder kort fortalt, at når din gældsfaktor overstiger 4, og du samtidig låner mere end 60 % af boligens værdi, indsnævres dine muligheder for lånetype.

• Gældsfaktor mellem 4 og 5: du kan som udgangspunkt kun få fastforrentede lån, eller variabelt forrentede lån hvor renten er bundet i mindst fem år.
• Gældsfaktor over 5: anbefalingen er, at der kun tilbydes fastforrentede lån med afdrag. Afdragsfrihed er dermed reelt ude af billedet.

Reglerne er en vejledning til bankerne, ikke en lov, der forbyder dig at låne. Men bankerne følger den, og mange har deres egen kreditpolitik, der er strammere end minimumskravet.

Lånereglerne bliver justeret med jævne mellemrum. Vi gennemgår altid de gældende regler med dig, når vi ser på din konkrete sag — spørg hellere end at regne med et tal, du har læst på nettet.

Sådan kan du forbedre sin gældsfaktor

Er gældsfaktoren for høj, er der to knapper at dreje på: gælden ned eller indkomsten op. Det første er hurtigst.

• Indfri det dyreste først — forbrugslån og kreditkortgæld fylder både i gældsfaktoren og i dit månedlige budget.
• Nedsæt eller opsig kassekreditten. Det er trækningsretten der tæller, så en ubrugt kredit koster dig lånemuligheder gratis.
• Betal billånet ud, hvis du er tæt på. Et lille restbeløb kan være det, der skubber dig fra 4,1 til 3,9.
• Spar mere op til udbetalingen. Jo mindre du skal låne, jo lavere bliver gældsfaktoren — og jo lavere bliver belåningsgraden, som er den anden halvdel af Finanstilsynets regnestykke.
• Vent med at optage ny gæld. Et billån taget tre måneder før bankmødet kan koste dig den bolig, du gerne ville have.

Gældsfaktor ved huskøb og boligkøb

Gældsfaktor ved huskøb beregnes på samme måde som ved køb af lejlighed. Det er husstandens årlige indkomst og den samlede gæld, der tæller — ikke boligtypen. Forskellen ligger i lånebeløbet: et hus koster typisk mere end en lejlighed i samme område, og et større lånebeløb giver alt andet lige en højere gældsfaktor.

Ved boligkøb ser banken desuden på belåningsgraden, altså hvor stor en del af boligens værdi du låner. De to tal hænger sammen: en større udbetaling sænker både gældsfaktoren og belåningsgraden på én gang, og det er ofte den hurtigste vej til at blive godkendt.

Høj gældsfaktor — hvad vurderer banken ellers?

En høj gældsfaktor er ikke i sig selv et nej. Banken vurderer din samlede økonomiske situation, og flere forhold kan trække i din retning:

• Formue og opsparing ud over udbetalingen — den viser, at du kan betale en uforudset regning uden at optage ny gæld
• Stabil indkomst i fast stilling frem for svingende indtjening
• Lånets løbetid og type — et fastforrentet lån med afdrag er mindre risiko for banken end et afdragsfrit
• Din alder, og dermed hvor mange år du har til at betale gælden ud

Omvendt kan en gældsfaktor i den lave ende blive afvist, hvis rådighedsbeløbet ikke rækker. Bankens vurdering er en helhed, ikke ét tal — og det er derfor, to husstande med samme gældsfaktor kan få forskelligt svar.

Gældsfaktor og dit rådighedsbeløb

Banken bruger to nøgletal ved siden af hinanden. Gældsfaktoren viser gældens størrelse i forhold til din indkomst. Rådighedsbeløbet viser, hvad der er tilbage hver måned, når alle faste udgifter er betalt — boliglån, ejerudgifter, forsikringer, transport og afdrag på anden gæld.

Er din gældsfaktor høj? Sådan får du overblik

Gældsfaktor betyder ikke det samme for alle. To husstande med samme tal kan stå vidt forskelligt, fordi gældsfaktor beregnes på den samlede indkomst uden at sige noget om, hvordan pengene bruges.

Vil du vurdere din egen økonomi, så start med at samle gælden ét sted. Har du flere små lån, kan det være en fordel at lægge dem sammen til ét lån med lavere rente. Det giver ikke i sig selv en lavere gældsfaktor, men det sænker dine månedlige betalinger, og du slipper for at betale renter tre forskellige steder.

Er der høj rente på forbrugsgæld, påvirker det både gældsfaktoren og dit månedlige rådighedsbeløb. Læg dertil de omkostninger, der følger med et køb af fast ejendom: tinglysning, rådgivning og forsikring. Et samlet overblik over økonomien er det, der gør forskellen på at blive godkendt og på at blive bedt om at komme igen om et halvt år.

Ligger du i den høje ende, er opsparing det stærkeste middel. Den sænker både gældsfaktoren og belåningsgraden — de to tal banken ser på samtidig.

Som tommelfingerregel regner bankerne med omkring 5.000–6.000 kr. om måneden for en enlig og 8.500–10.000 kr. for et par, plus et beløb pr. barn. Beløbene varierer fra bank til bank. En høj gældsfaktor kan godkendes, hvis rådighedsbeløbet er rigeligt — og en pæn gældsfaktor kan blive afvist, hvis der ikke er luft i budgettet.